该意见总体调控方向偏严，以打击“投资投机”为核心，本次调控不设缓冲期，从1月22日立即执行。

第一条 针对“九龙治水”房价越治越高的历史教训，2021年第一个楼市调控政策升级的大城市，必须根据国家要求，对其他城市起到示范带头作用，此次楼市调控政策，以“联合共治”开局，在吸取教训的同时，摸索多部门共同治理的先进经验。

第二条 针对供给侧结构性改革，提供更多的轨道交通周边土地和五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）土地，以供给的加大降低购房者的房价预期；控制房价的根本在于多供地，但国际化大城市的特点是郊区与市中心存在着重要的环境、交通、教育等鸿沟，因此本条并不调控市区房价的上涨或维持，变相认可了“级差地租”。明确以条文形式告诫房地产企业谨慎做“楼王”、“地王”，任何企图以此种形式托高房价的行为均不为政府鼓励，甚至将被政府定义为“不理性”。

第三条 属于需求端调控，该调控属于“魔高一尺、道高一丈”的斗法性质，群众以离婚的手法应对房产限购政策（房票），政府一直以执行、窗口指导的形式应对，但基于2020年火爆的房市，最终还是选择以文件形式明令禁止，打上了“补丁”。上海市的落户、人才引进政策可能会随之调整。

第四条 属于需求端调控，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，核心是打压“投资投机”，但刚需购房亦会受到伤害。

第五条 属于需求端调控，以贷款的松紧卡住“投资炒房”的咽喉，并可能在日后出台细则，进一步打击投资炒房人的“加杠杆”行为，对确实刚需购房者可能放松首付比例。本条为后续出台细则埋下伏笔。

第六条 属于市场端调控，完善住房销售市场管控政策。重点是在楼市政策总体收紧的大前提下，不为刚需买房“开口子”，而在政策内部抓落实，保障“无房家庭”优先认购。

第七条 属于市场端调控，对于市场上房地产商、中介商等销售端的小手段，不再视而不见或睁只眼闭着眼，改为明令禁止，顶风作案的将予以行政处罚或窗口指导。

第八条 属于供给端调控，响应去年中央经济工作会议精神，以租赁形式替代买卖或做有益补充。本条同时结合2020年租房领域多次暴雷事件的教训，强调要“规范住房租赁市场秩序”。

第九条 属于供给端和需求端的调控，对旧区、旧房、老房等予以维护修缮，以解决相关人民群众安全住房需求，减少需求；同时通过“城中村”改造和确保征收安置房源供应，保障供给。

第十条 属于市场端调控，强调政府引导市场预期，对于编造谣言错误引导的予以处罚。同时，本条强调，住房属于“消费”，房住不炒，坚决不能让住房成为炒作投机的工作。

2011.01.31上海市人民政府办公厅印发《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》（沪府办发〔2011〕6号），作出了第一次限购政策，以下人员限购1套住房：

本市已有1套住房的本市户籍居民家庭；

能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

上述政策直接取消了”在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”的购房资格。“房票”的说法从此开始。

对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

限贷政策从此开始。

2012.02.27
《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（沪府办发〔2012〕7号）本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。
本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。

点评：属于解释和细化。

2013.11.8
《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市〔2013〕11号）非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

点评：进一步限制外地户籍人员购房。

2016.03.24
《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门<关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见>的通知》（沪府办发〔2016〕11号）
从严执行住房限购政策：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
实行差别化住房信贷政策：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

点评：全面推进限购限贷政策。本次改革，将外地户籍房票的要求从“原来的3年内累计缴纳2年”变更为“连续缴纳满5年”，严苛程度大幅度增加。

2016.11.29
《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（沪建房管联〔2016〕1062号）
居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：
1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；
2、在本市已拥有1套住房的。

点评：继续推进限贷政策，但该政策推动了“假离婚”的风行，离婚后，如一方名下无住房且无商业性住房贷款记录的，首付款比例从50%或70%下降为35%，按照房产市场价格500万计算，首付资金压力要少75万（普通住宅）或175万（非普通），如果再考虑贷款的利率差异，就更大了。

2021.01.21
本次新政严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

点评：基本杜绝假离婚的可能性，3年内夫妻二人的首套/非首套的首付及相关税费均按照离异前家庭总套数计算，3年后可再次按照假离婚的操作手法。但对于瞬息万变的房市而言，3年的缓冲时间过久，变故较大，假离婚的风险及成本可能超过了收益。

总结：自此，假离婚就目前政策层面解读，已经进入了“故纸堆”，几乎“短平快”无法使用。当然，如果能够忍受3年离婚状态以图节省税费及首付款的，假离婚仍可施行。

2020年上海住宅类法拍房成交量超2100套，较历史同期成交量变化不大，但参与竞拍的人数大幅度增加，所谓的法拍房“捡漏”在上海已经不复存在，“拍卖”变得名副其实。

根据腾讯网信息，潍坊四村产证面积40㎡，从235万起拍经过322次出价至302万成交，折合每平方7.55万，为该小区最高价；市中心平层--中凯城市之光，高区公寓产证156㎡起拍单价12.2万/㎡，经过433次出价，以2417万成交，折合单价15.5万/㎡，远超该小区在贝壳上21套挂牌房源的12万/㎡。

法拍房的拍卖价格过高，较大程度上影响到了卖房者、购房者对于同样地段房价的预期，虽然成交套数不多，但实质推高了总体房价。

1.法拍房不限购，法拍房分为法院拍卖和社会委托拍卖，上海法院拍卖的房产，基本上都是不限购的；

2.可贷款，在不限购的基础上，该房屋就可办理贷款，减轻了购房压力，推高了房价；

3.法院负责清场交付，根据当前法拍房管理，本地法院拍卖的本地房产，均由拍卖法院的执行庭负责清场交付，解决购房者的后顾之忧；

4.户口可强制迁移，2018年5月1日起，《上海市常住户口管理规定》施行后，第32规定：“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”该条款解决了法拍房长期以来因僵尸户口或上家拒不配合的疑难问题，进一步推高了法拍房房价。

上海的法拍房将跟进限购政策，在参与竞拍的页面设置资格提示，无房票人员拍得将视为无效并没收保证金。

但法拍房的限购政策可能会和一般性的二手房交易略有差异，以期一定程序上缓解执行难，做到两全其美。

新旧政策适用以“网签时间”作为新旧政策适用的分界线，已经完成“网签”的购房合同，不受政策影响，应当继续履行。

在新政前已签订三方中介合同及草签版本买卖合同但未网签的：

1.若因夫妻离异3年内住宅套数以新政核算列为限购的，处于限购政策调整范围，属不可抗力，买方可以解约。
《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况

2.若因夫妻离异3年内住宅套数以新政核算列为限贷的，将导致首付款、税费增加，买方可参照情势变更，建议协商处理，或发函解除由法院判断。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

3.若因标的房屋属于满2年不满5年的房屋的，因新政而导致税费增加的，可能属于情势变更，应结合具体房屋价格、税费金额及占总价比例予以判断，任意一方均可发起协商解除，或发函解除由法院判断。法条同上。